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漳州二手房交易 哪些事項不能忽略

2017-03-23 16:30:55 來源:漳州房產在線(原漳州房產網) 閱讀:12425次

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最近市民黃女士有些鬧心。原來不久前她將自己名下一套位于市區南昌中路的商品房賣出,并與買家約定在一個月內交付房屋兩證(即《中華人民共和國國有土地使用證》和《中華人民共和國房屋所有權證》)。但在向銀行付清了剩余按揭款項后,卻被告知由于流程審批時間問題,兩證有可能無法在短時間內解押。這可讓她犯了愁。倘若無法按期向買家交付兩證,屆時自己將面臨高額的違約賠償金。

房屋作為大宗消費品,不論是對于個人還是家庭來講,都需要慎之又慎。如今不少二手房因優越的區位、完善的配套等優勢,受到越來越多置業者的青睞。不過,由于很多人對于二手房交易中的各種知識了解甚少,在交易過程中難免遇到各種各樣的問題。那么,怎樣才能在最大程度上規避風險、避免損失?市民在二手房交易中需要注意什么?日前,記者就此咨詢了相關部門和資深房產經紀人,對二手房交易過程中的常見問題,進行了歸納整理。

房子是誰的?

產權歸屬要詳細審核

所謂二手房,是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱。

在二手房買賣雙方交易前,買方要對業主的產權進行審核。要確定該房產的共有權人有幾位,一般為已婚夫妻共有及未婚單獨所有。如是共有產權則過戶時所有產權人均需到場面簽。產權人歸屬情況可通過該房屋的產權證、購房合同、契稅發票等進行查看確認。

值得一提的是,倘若該房產為夫妻雙方離婚后財產,則要按離婚協議書約定的產權歸屬先做離婚析產變更登記;若為夫妻一方喪偶財產,在無遺囑的前提下,則需要先做繼承公證(如果繼承權涉及到未成年人,則該房產無法交易)。

此外,若該房屋處于抵押狀態,或因債務糾紛問題處于查封狀態,也無法進行交易。

有無兩證?

在押房產一般有兩種情況

確定了房屋產權歸屬,只是第一步。如果買方的房屋尚在按揭狀態,則要先將銀行在押的兩證解押出來。在向銀行繳清了剩余款項后,一般會出現兩種情況:

房產已辦理兩證。按照流程,銀行向相關部門辦理抵押注銷等程序,大概需要一個星期的時間,到期后即可取得房屋兩證。

房產尚未辦理兩證。倘若該房屋在辦理按揭貸款時,只有購房合同或購房發票,且未委托開發商辦理兩證的話,業主需要在抵押注銷結束后,到漳州市行政服務中心辦理不動產權證書。辦證時間為18個工作日。業內人士建議,遇到此種情況,建議買賣雙方延期過戶。

貸款多少?

首付比例要看情況

買房子,對于多數家庭而言都是一筆不小的花銷。在二手房交易過程中,不少置業者會選擇按揭方式。那么,在二手房按揭過程中,又有什么需要注意呢?

據了解,目前對無個人住房貸款記錄、名下無住房的家庭,申請貸款購買面積在144平方米以下的住房,執行首套房貸款政策,多數銀行首套房房貸最低首付款比例為20%。購買二手房的首次置業者,同樣可以享受這個優惠。

值得注意的是,二手房可貸款的比例是按照評估價來界定的,而非交易價。因此,建議買家在向銀行確定貸款比例后,要向專業評估機構確認評估價,才能得出準確的首付款。此外,二手房申請公積金貸款或組合貸款,則按照契稅計稅價格計算,最高貸款比例為總金額的60%。

按照目前銀行正常放款速度,商業貸款一般在兩個月左右,公積金貸款或組合貸款則需要更長時間。建議買賣雙方根據貸款方式計算好放款時間及交房時間,避免不必要的損失。 記者曾婷婷文/圖

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